Explication des taux bas :
Après la crise des Subprimes, qui a abouti sur une crise financière généralisée sur l’ensemble de la planète, avec les nouvelles techniques bancaires telles que la titrisation. La plupart des États sont entrés en crise ou récession, avec une baisse et/ou un ralentissement de l’économie, dû, en partie, à une baisse de la consommation. Et il en est allé de même sur le marché immobilier qui a été dans l’ensemble le secteur le plus touché notamment dans certains pays que nous verrons un peu plus loin.
Donc pour relancer l’économie, comme nous l’avons vu précédemment, les banques centrales ont dû baisser les taux directeurs, afin de baisser le coût de refinancement des banques commerciales.
Taux directeur au 1er juillet 2010 :
FED : 0,25 %
BCE : 1,00 %
BOJ : 0,10 %
Ainsi les taux interbancaires ont également fortement baissé pour atteindre aussi un taux historiquement bas :
Tableau 4
Taux au 1er juin 2010 :
| DUREE |
EURIBOR |
EONIA |
LIBOR |
OAT |
| 1 semaine |
0,352 % |
– |
- |
- |
| 1 mois |
0,412 % |
- |
0,3772 |
0,2123 % |
| 2 mois |
0,513 % |
- |
0,4655 % |
- |
| 3 mois |
0,662 % |
- |
0,6042 % |
0,2273 % |
| 4 mois |
0,763 % |
- |
0,7087 % |
- |
| 5 mois |
0,859 % |
- |
0,8034 % |
- |
| 6 mois |
0,966 % |
- |
0,9111 % |
0,2947 % |
| 7 mois |
1,005 % |
- |
0,9685 % |
- |
| 8 mois |
1,052 % |
- |
1,0212 % |
- |
| 9 mois |
1,106 % |
- |
1,0794 % |
0,3930 % |
| 10 mois |
1,145 % |
- |
1,1243 % |
- |
| 11 mois |
1,184 % |
- |
1,1674 % |
- |
| 1 an |
1,234 % |
0,35 % |
1,2124 % |
0,4230 % |
Source : Banque de France
Il existe différents taux interbancaires et les plus connus sont les 4 cités dans le tableau ci-dessus.
L’euribor (Euro Interbank Offered Rate) est l’un des principaux taux de référence du marché monétaire de la zone euro, il est calculé à 10-3 près par la BCE, il possède 13 mensualités (1 semaine, 1 mois, 2mois…, jusqu’à 12 mois), il est utilisé pour les emprunts à court terme en euro, c’est principalement un sous-jacent pour les produits structurés. Enfin il est déterminé par 57 banques de la zone euro.
L’eonia (Euro OverNight Index Average) est un taux au jour le jour, c’est une moyenne pondérée des transactions qu’on relève sur le marché interbancaire. Il est établi par un panel de 57 banques de la zone euro. Il est calculé à 10-2 près par la BCE.
Libor (London Interbank Offered Rate) est une référence utilisée pour les emprunts quotés par les banques sur la place de Londres, il est calculé sur les principales devises : EUR, USD, GBP, CHF… Le libor est quoté à 10-5 près sur une maturité d’une semaine, 1 mois, 2 mois jusqu’à 1 an (comme pour l’euribor).
Les OAT sont des titres d’État (Obligation Assimilable au Trésor), ils ont pour mission de refléter les niveaux des taux d’intérêt en fonction des maturités, mais aussi en fonction de la qualité de l’emprunteur (ici l’État français).
Depuis début 2008 les banques centrales maintiennent les taux bas, afin de pouvoir continuer de relancer l’économie et de maintenir une inflation au plus bas.
La crise a également fait baisser le prix de l’immobilier, car l’offre est devenue supérieure à la demande.
Néanmoins, aujourd’hui et depuis quelques mois, la tendance s’inverse, les prix après s’être stabilisés, ont tendance à réaugmenter légèrement. D’après la Fnaim (principal syndicat d’agents immobiliers), les prix de l’immobilier dans l’ancien ont augmenté de 0,1 % au premier trimestre 2010 et de 0,6 % pour le second trimestre 2010 par rapport aux trimestres précédents2.
Cela s’explique avec la baisse des taux des prêts immobiliers. En effet, les taux n’ont jamais été aussi bas. En juillet 2010 pour les meilleurs taux fixes, ils vont de 1,60 % à 3,55 % suivant la durée du prêt allant respectivement de 1 an à 30 ans.
Tableau 5
Taux pratiqué en moyenne sur le marché bancaire pour les prêts immobiliers en juillet 2010 :
| Durée |
Taux fixe |
Taux variable |
|
|
|
|
| Exceptionnel |
Très bon |
Bon |
Exceptionnel |
Très bon |
Bon |
| 5 ans |
2,60 % |
2,80 % |
3,00 % |
1,65 % |
1,80 % |
2,00 % |
| 10 ans |
2,90 % |
3,10 % |
3,30 % |
1,90 % |
2,10 % |
2,30 % |
| 15 ans |
3,25 % |
3,40 % |
3,60 % |
2,20 % |
2,40 % |
2,60 % |
| 20 ans |
3,45 % |
3,65 % |
3,85 % |
2,40 % |
2,60 % |
2,80 % |
| 25 ans |
3,60 % |
3,80 % |
4,00 % |
2,50 % |
2,70 % |
2,90 % |
| 30 ans |
3,90 % |
4,20 % |
4,40 % |
2,70 % |
2,90 % |
3,10 % |
Source : financeimmo.com
À titre d’exemple personnel, je vous présente la grille des taux de juillet 2010 des prêts immobiliers pour les taux fixes… … :
Tableau 6
| Durée en année |
Taux en pourcentage |
| 1 |
1,65 |
| 2 |
1,80 |
| 3 |
2,00 |
| 4 |
2,20 |
| 5 |
2,35 |
| 6 |
2,55 |
| 7 |
2,65 |
| 8 |
2,75 |
| 9 |
2,90 |
| 10 |
3,00 |
| 11 |
3,05 |
| 12 |
3,10 |
| 13 |
3,20 |
| 14 |
3,25 |
| 15 |
3,35 |
| 16 |
3,40 |
| 17 |
3,45 |
| 18 |
3,50 |
| 19 |
3,50 |
| 20 |
3,55 |
| 21 |
3,55 |
| 22 |
3,60 |
| 23 |
3,60 |
| 24 |
3,65 |
| 25 |
3,65 |
Les taux variables sont aussi excessivement bas, bien plus bas que les taux fixes. Voici l’exemple des taux variables capé +1 et +2… …… pour juillet 2010 :
Tableau 7
| Durée en Année |
Taux capé +1 en pourcentage |
Taux capé +2 en pourcentage |
| <= 7 |
2,20 |
1,90 |
| 8 |
2,30 |
2,00 |
| 9 |
2,40 |
2,05 |
| 10 |
2,50 |
2,15 |
| 11 |
2,55 |
2,15 |
| 12 |
2,65 |
2,20 |
| 13 |
2,70 |
2,20 |
| 14 |
2,75 |
2,25 |
| 15 |
2,80 |
2,25 |
| 16 |
2,80 |
2,45 |
| 17 |
2,85 |
2,50 |
| 18 |
2,90 |
2,50 |
| 19 |
2,95 |
2,55 |
| 20 |
2,95 |
2,55 |
| 21 |
2,95 |
2,55 |
| 22 |
3,00 |
2,60 |
| 23 |
3,00 |
2,60 |
| 24 |
3,00 |
2,60 |
| 25 |
3,05 |
2,60 |
Ainsi avec des taux bas, les ménages ont pu emprunter sur de longues durées (25 à 30 ans), les mensualités à rembourser sont devenues plus faibles et ils ont pu ainsi entrer dans un taux d’endettement respectable (taux d’endettement qui sera vu un peu plus loin), même pour les revenus les plus modestes et ainsi leur permettant d’accéder à la propriété.
Donc pour résumer : la crise des Subprimes a engendré une crise financière mondiale avec les nouvelles techniques financières (titrisation), ce qui a provoqué une baisse des prix immobiliers, car l’offre est devenue supérieure à la demande. Les banques centrales ont baissé les taux directeurs pour relancer l’économie, donc baisse des taux interbancaires, ce qui donne une baisse des taux de refinancement des banques qui permettent d’accorder des prêts à des taux très bas. Ainsi la demande de prêt immobilier est repartie à la hausse du fait d’un coût d’emprunt moins onéreux et des prix immobiliers au plus bas, ce qui engendre avec le temps, une reprise du marché immobilier. La confiance du marché et de l’économie revenue, la consommation redémarre, les prix réaugmentent, l’inflation aussi, et donc réaugmentation des taux interbancaires et donc il en va de même pour les différents prêts (tendance à venir).
Il s’agit bien d’un cercle de relance et de reprise économique sur un marché, ici le marché immobilier.
Situation des États-Unis, du Royaume-Uni, de l’Espagne et de la France :
Nous allons voir maintenant l’effet de la crise sur le marché immobilier de ces principaux pays touchés par la crise, notamment avec leur contexte traditionnel sur ce secteur particulier.
Les États-Unis :
C’est ici qu’a démarré la crise des Subprimes.
Depuis le début des années 70, le prix de l’immobilier aux USA n’a cessé de monter de manière constante pour s’accélérer à partir de 2000, et enfin, chuter dès 2006. Le prix moyen est passé de près de 20 000 USD en 1970 à 145 000 USD en 2000, soit une multiplication de 7,25 ou une augmentation de 625 % en 30 ans. De 2000 à 2006, le prix est passé de 145 000 USD à plus de 220 000 USD, soit une augmentation de 52 % environ. En près de 40 ans, les prix ont donc fortement grimpé, ils ont été multipliés par 10. Les prix ont ensuite chuté en moyenne de 23 % de 2006 à 2009, puis ils se sont stabilisés, voir légèrement augmentés.
Parallèlement les taux hypothécaires ont fortement baissé sur l’ensemble de la période. Même si dans un premier temps, ils ont monté de 1970 à 1982 passant de 8 à 16 %, soit un doublement. Ensuite ils ont baissé de 1982 à 2010 passant de 16 % à près de 4 % soit une division par 4 (baisse de 75 %).
Graphique 8
Prix de l’immobilier et taux d’intérêt aux États-Unis :
On peut mettre en avant pour expliquer la chute des prix immobiliers avec la baisse des ventes de ces biens.
Graphique 9 et 10
| Promesse de vente et ventes de maisons individuelles dans l’ancien aux USA :
|
Vente de maisons individuelles :
|
Nous pouvons donc voir une forte baisse des ventes depuis 2006 depuis la crise des Subprimes et cela est dû au fait que les ventes ont chuté de près de 33 % de 2006 à 2009 pour l’ancien passant de 6 millions à 4 millions. Pour le neuf, les ventes, sur la même période, ont baissé d’environ 75 % de 1,2 million à 350 000.
Graphique 11
Production de crédits hypothécaires aux États-Unis :
Dans le même temps, l’octroi de crédits hypothécaires a fortement chuté passant en moyenne de 1 300 milliards de dollars à -350 milliards de dollars de 2006 à 2008.
À noter également qu’aux États-Unis la consommation fonctionne sur le principe du crédit. Et en 2008 la dette a atteint 13 600 milliards de dollars, soit 100 % du PIB de cette année-là.
Pour le crédit immobilier, sa durée moyenne est de 15 ans en 2008. Et la Loan to Value3 (LTV) est de 120 %.
Enfin la plupart des prêts immobiliers sont à taux variable à plus de 90 % sur l’ensemble des crédits émis.
Le Royaume-Uni
Ce pays fonctionne sur le même principe qu’aux États-Unis, mais dans une mesure un peu moindre.
Quant à l’immobilier, celui-ci a augmenté de manière irrégulière chaque année de 1995 à 2004. En 2004 il monte en moyenne de 12,8 % par rapport à l’année précédente. Mais la plus forte augmentation s’est faite en 2002 à près de 35 % sur l’année d’avant.
Graphique 12
Prix des logements au Royaume-Uni :
Dans l’ensemble, il s’agit d’un marché en forte hausse du prix.
Mais comme pour les USA, après la crise financière, les prix ont chuté passant d’une augmentation de 10 % à une baisse de 23 % en avril 2009. Puis les prix ont réaugmenté rapidement à nouveau a + 8 % en février 2010.
Quant aux prêts hypothécaires qui étaient plus ou moins stables de 2002 à 2007, ceux-ci ont chuté jusqu’en 2009 passant de 120 000 à moins de 40 000 crédits accordés par les banques, soit une baisse de 67 % :
Graphique 13
Prêts hypothécaires accordés au Royaume-Uni :
Il en va de même pour la production de prêts immobiliers en général :
Graphique 14
Production de prêts immobiliers en Grande-Bretagne :
Avec une baisse de 50 % mi 2009, alors qu’à la fin 2006 il y avait une hausse de près de 30 %. Mais depuis 2009 les prêts hypothécaires ont augmenté à plus de 60 000, soit + 50 % en un an et pour les prêts généraux ont continué à baisser, mais avec un ralentissement, car ils passent à – 40 % environ.
Les taux des crédits ont diminué depuis 1995, mais la baisse s’est énormément accélérée depuis la crise en 2008. Le taux de base de la banque centrale est passé de 5,5 % en 2007 à 3,82 % en avril 2009 et depuis 2010 le taux a légèrement augmenté à 4,08 %.
À noter qu’au Royaume-Uni, le taux moyen d’endettement des ménages en 2009 est d’environ 120 % :
Graphique 15
Taux d’endettement des ménages :
(Encours de crédit habitat/revenus des ménages)
Ce qui est largement supérieur à l’ensemble de l’Europe.
À noter une certaine baisse, car en 2008 le taux d’endettement a atteint 136 %, soit une baisse d’environ 10 % en un an.
Enfin la plupart des taux des prêts immobiliers sont à taux variable.
L’Espagne :
L’Espagne a été fortement touchée par la crise, c’est l’un des pays les plus touchés. En effet, la croissance de celui-ci reposait essentiellement sur le boom du marché immobilier et la construction de logements neufs.
Graphique 16 et 17
| Prix de l’immobilier en Espagne (en %) :
|
Prix de l’immobilier en Espagne :
|
On observe que les prix ont globalement augmenté de 1996 à 2007 avec une hausse moyenne annuelle de 10 %. De 2000 à 2005, les prix réels4 de l’immobilier ont augmenté de 7,5 %. Après 2007 les prix ont diminué pour atteindre -9 % en 2009.
Le crédit immobilier quant à lui sur la même période (1996 – 2007) a augmenté dans l’ensemble passant de +15 % à + 20 % annuellement, avec des pics à + 24 % en 1997, 2003, 2004, 2005 et 2006. Et depuis 2008 on remarque une baisse de 8 %.
À noter que la LTV est de 70 % avec un maximum de 100 %.
L’endettement des ménages est de 85 % en 2007 sur le PIB.
Et enfin les prêts immobiliers sont à 75 % à taux variable.
La France :
Maintenant nous allons voir le cas particulier de la France.
La France n’a pas été atteinte dans les mêmes proportions par rapport à ses voisins occidentaux.
D’abord le marché immobilier a augmenté comme les autres pays européens. Il s’agit d’une hausse régulière de 1992 à 2007 passant de -5 % à + 5 % avec un pic en 2006 à + 14 % en prix réel, soit une augmentation sur cette période d’environ 4,6 % 5. Il s’agit d’une augmentation moindre que ses confrères (États-Unis, Royaume-Uni, Espagne).
Comparativement la mise en chantier des logements neufs a baissé en France, mais dans une proportion moindre que les 3 autres pays depuis 2006.
Graphique 18
Mise en chantier de logements :
On observe dans l’ensemble deux tendances distinctes entre 2006 et 2009 :
1re tendance :
Une stabilité entre 2006 et 2008 en France avec environ 430 000 mises en chantier.
Pour la Grande-Bretagne sur la même période une légère baisse de -13 % passant d’environ 230 000 à 200 000 mise en chantier.
En Espagne sur cette période il y a deux tendances :
Une 1re entre 2006 et 2007 avec une augmentation de 8,6 % passant de 700 000 à 760 000 mise en chantier.
Une 2e entre 2007 et 2008 avec cette fois-ci une baisse de 21 % passant de 760 000 à 600 000 mises en chantier.
Enfin pour les États-Unis, on remarque une baisse entre 2006 et 2008, passant de 2 millions à 1,3 million, soit -35 %.
2e tendance entre 2008 et 2009 :
Avec pour la France une baisse de -18,6 % passant de 430 000 à 350 000 mises en chantier.
Pour le Royaume-Uni, une baisse également, mais ici de -30 % passant de 200 000 à 140 000 mises en chantier.
Pour l’Espagne on est en présence d’une forte baisse passant de 600 000 à 250 000 mises en chantier, soit – 58 %.
Enfin pour les États-Unis, une diminution forte également de -46 %, passant de 1.3 million à 700 000 mises en chantier.
Les taux moyens des crédits immobiliers en France sont actuellement historiquement au plus bas :
Graphique 19
Taux de crédit habitat en France :
L’endettement moyen des ménages français est de 60 % en pourcentage du PIB en 2008.
La LTV est de 67 % avec un maximum de 100 %. Le taux de propriétaire est de 60 % en 2008. Ensuite la durée moyenne d’un prêt immobilier est d’environ 15 ans et 90 % des prêts sont à taux fixe et le reste est à taux variable ou révisable.
Par ses mesures plus strictes et dans son histoire, la France a été moins exposée à la crise, et donc les conséquences sur le marché immobilier ce sont moins fait ressentir tant en terme de baisse des ventes que de la baisse des prix, ainsi que sur le nombre de prêts immobiliers octroyés.
Les limites de la réglementation bancaire : les accords de Bâle :
Présentation de Bâle 1 :
Les accords de Bâle ont pour objectif d’améliorer la stabilité bancaire internationale. Les premiers accords furent conclus en 1988 par 12 membres.
Ces accords ont mi en place deux standards :
Le ratio Cooke, qui est un ratio prudentiel destiné à mesurer la solvabilité des banques.
Sa formule s’établit comme cela : ,
